マンション価格高騰、賃貸か購入か？客観的な判断指標も解説。

日本の住宅市場では、首都圏を中心にマンション価格の高騰が続いているため、マイホームの購入をあきらめて賃貸物件に住み続ける人が増加中。しかし一方で、賃貸物件の家賃も値上がりしつつあるとのこと。「賃貸に住み続ける」ことを選ぶのは果たして正しい選択なのかどうか、今回はマンション購入を迷っている人に向けて、家賃上昇の背景や賃貸か購入か迷ったときでも客観的な判断材料になる指標についても解説します。

賃貸物件の家賃が上昇傾向！特にファミリー向け物件が顕著

アットホーム調べの「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2023年7月）」によると、東京23区・東京都下・埼玉県・名古屋市・大阪市・福岡市の6つのエリアの全面積帯で、マンションの平均募集家賃が前年同月を上回りました。

東京23区における面積帯別の平均家賃を以下の通りです。

面積帯	平均家賃	前年同月比
シングル向け（30㎡以下）	90,832円	+3.7％
カップル向け（30～50㎡）	140,967円	+6.3％
ファミリー向け（50～70㎡）	214,725円	+10.2％
大型ファミリー向け（70㎡以上）	366,646円	+8.7％

アットホーム　全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2023 年7月）

上記のように、東京23区では面積の大きいマンションほど前年同月比で家賃が上昇傾向にあり、特にカップル向け・大型ファミリー向けは2015年1月以降の最高値を記録しました。一部例外のエリアはあるものの、全国的に家賃が上昇傾向にあります。

ファミリー向け賃貸マンションの家賃が値上がりする背景

不動産市場においては、利便性の高い立地に位置する新築物件は人気があり、家賃も高く設定されます。しかし、近年のファミリー向け賃貸マンションにおける家賃の値上がりは顕著で、「人気エリアの新築だから」という理由では説明がつかないケースも少なくありません。

なぜ、ファミリー向け賃貸マンションの家賃は値上がりが続いているのでしょうか。ここからは、その背景を説明します。

工事費高騰でマンション供給戸数が減少しているから

ファミリー向け賃貸マンションの家賃が上昇している背景として、まずは新築分譲マンション価格の高騰による影響が挙げられます。

不動産経済研究所の「首都圏　新築分譲マンション市場動向（2023年7月）」によると、1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築分譲マンション発売戸数は2591戸、平均価格は9940万円でした。
半年前（2022年12月）と比較して、発売戸数は半分以下（5919戸、43.7％）、平均価格は約1.8倍（5556万円、＋179％）になりました。

資材価格の上昇、ドア・サッシ・壁紙などの部材の値上げ、人材不足や2024年問題による人件費増加など建設工事費が高騰し、それがダイレクトに新築マンションの販売価格に響いている状況です。

新築マンションを販売する不動産ディベロッパーは、マンション開発の予算を計画する時点で、マンション用地取得費用や建設工事費、広告宣伝費や利益を組み込んで全体の事業予算を組み、戸あたりの販売価格を決定します。
用地取得費用は、建設着手前に支払うため、柔軟に増減させることができますが、その後の建築費が上昇し、上昇分を販売価格に転嫁できない場合はデベロッパーの利益が減少することになります。

人気のあるエリアでは、建設工事費高騰を販売価格に反映させたとしても、利益確保は比較的容易でしょう。しかし、人気のないエリアでは、マンション価格上昇に伴い需要が大きく減退します。デベロッパーが価格への転嫁は難しいと考えるエリアへの投資を控え、全体としてはマンション用地の取得額が減少しているため、結果的に供給戸数も減少している状況です。

価格がさらに上がると思っている人が買っているから

リクルートが2022年12月に行った調査によると、2022年に住宅の購入を検討した人のうち「住宅の買い時だ」と思っていた人は全体の44%と、買い時と感じない人は2019年から徐々に増加しています。買い時だと思った理由を尋ねると、「これからは、住宅価格が上昇しそう」と答えた人がトップで、「住宅ローン金利が安い」という理由と順位が入れ替わる結果となりました。
出典：(株)リクルート調べ『住宅購入・建築検討者』調査 (2022年)

つまり、買い時ではないけれども住宅価格の上昇傾向を考えたらいま購入しておく、という未来への投資需要があると言えます。

標準的なエリアのマンションについては割高に感じる人が増えて売れ行きが鈍る一方で、人気のエリアの設備もよい高価格帯のマンションについては資金的に余裕のある人が「さらに価格が高くなる」と考えて積極的に購入した結果、平均価格が引き上げられていると考えられます。

新築分譲マンション、面積縮小の傾向も顕著

新築分譲マンションの価格高騰は、賃貸住宅への需要の変化だけでなく、新たに建築されるマンションの間取りにも影響を与えています。不動産経済研究所の「首都圏　新築分譲マンション市場動向（2023年7月）」によると、都区部で発売された新築分譲マンションのタイプ別戸数は以下のとおりで、圧倒的にファミリー世帯向け物件が多いことがわかります。

住宅のタイプ	発売戸数
ワンルーム	37戸
1K	7戸
1DK・1LDK	139戸
2LDK	540戸
3LDK	815戸
4LDK	4戸

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2023 年 7 月」

ただし、近年のマンション専有面積の平均値が縮小傾向にある点には注意が必要です。

不動産経済研究所が2023年6月に発表した「首都圏マンション　戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移」によると、2022年のマンション専有面積の中央値は68.82平方メートル（平均値66.12平方メートル）で、3年連続で60平方メートル台が続いています。不動産会社は販売価格を少しでも下げるために、マンションの専有面積を減らしていると推測されます。

出典：不動産経済研究所「首都圏マンション　戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移」

仕様・設備ともにグレードダウンした物件が増える懸念

マンションの販売価格を少しで抑えるため、専有面積の縮小だけでなく、仕様や設備をグレードダウンする傾向も出てきます。

近年の建材費の高騰によって、「とりあえず賃貸へシフトし、様子を見て将来的にマンションを購入しよう」と考えている場合、いざ購入しようと思ったときには、家族全員がゆとりを持った生活をするための十分な専有面積がなく、現在よりも仕様や設備がグレードダウンした物件を購入するしか選択肢が残されていないかもしれません。

また、そのような物件は資産価値の低下も懸念されるので、マンション購入を先延ばしする予定の人はその点も留意したほうがよいでしょう。

購入か賃貸を決める「200倍の法則」、新築は「300倍の法則」

では、購入か賃貸か、何を基準に判断すべきなのでしょうか。そこでご紹介するのが「200倍の法則」です。「200倍の法則」とは、不動産の価格を、その物件に賃貸で住んだ場合（もしくは貸した場合）の賃料と比較して、購入したほうがお得かどうかを判断する指標です。

マンションの購入価格が、家賃の200倍以内であれば、その物件は購入したほうがお得となり、200倍以上であれば、借りたほうがお得ということになります。

【例】家賃相場が20万円の地域で、4500万円のマンションを購入する場合
　　　家賃20万円×200倍＝4,000万円　<　マンション価格　4,500万円

この場合は、購入するよりも借りたほうが合理的な物件ということになります。
もともとこの計算式は投資物件の「利回り」を算出するためのものです。一般的に不動産を貸して利益を出すには経費を除いた表面上の利回りが5～6％必要と言われており、利回り6％を生むならば、年間家賃÷物件価格＝0.06にならなければいけません。

マイホームを購入するときは、「利回り」と言われてもぴんとこないかもしれませんが、いずれ賃貸に出したり、売却することになったときのために「利回り」という指標からも購入価格が妥当なのかどうかを確認しておきたいところです。

なお、新築マンションは「300倍」の法則と言われていたり、人気エリアでマンション価格が高騰していたりする場合は、この法則が当てはまらない場合もあるので、あくまで目安として考えましょう。