家の買い替え時に知っておくべきポイントは？基本的な流れや注意点について解説

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家の買い替え時における基本的な流れ

家の買い替え時には、基本となる流れがあります。以下を参考に、家を買い替える際の手順をチェックしましょう。

家の売却を先に行うケース

家の買い替え時には、先に今住んでいる住宅を売却してから、新しい住居を購入する売却先行のケースがあります。家の売却を先に行う場合、売却で得た資金を購入費用に使えるのがメリットです。

売却金額を参考に購入予算を決められるため、無理のない範囲で買い替えが行えます。ただし、売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要になることもあるので注意が必要です。

家の購入を先に行うケース

家を買い替える場合、先に新しい自宅を購入してから、今の自宅を売却する購入先行の方法も可能です。時間をかけて納得のいくまで新居を探せるため、購入後に後悔をしづらい点が魅力となります。

引っ越し前に仮住まいが必要ないことから、スムーズに新居に移れる点も特徴です。一方で、自宅の売却資金が使えないため、資金面の確保に苦労する可能性がある点はデメリットになるでしょう。

ローンが残っている家の買い替えを行うケース

現在の家に住宅ローンを支払っている場合、残額を把握してから新居を購入する必要があります。買い替え時には「住み替えローン」を使えば、残っている住宅ローンを含めた新たなローンを組むことが可能です。

新たに組むローンの借入額は、前のローンの残額が加算されて増加するため、返済の負担が増える点は注意しておきましょう。

家を買い替える際におすすめのタイミング

家を買い替える際には、タイミングを考慮する必要もあります。どのようなタイミングが買い替えに最適なのかについて、以下を参考に確認してください。

春先か秋ごろの買い替えがおすすめ

家の買い替えを行うのなら、一般的には春先や秋ごろがおすすめです。進学や転勤の時期であるため、今の自宅を高く売りやすいことがメリットになります。

高く売れれば購入資金にあてられる金額が増えるため、買い替える家の対象範囲が広がります。

具体的には2〜4月・9〜11月ごろが高く売りやすいので、その期間を目安に売却計画を立てるのがポイントです。

引越しシーズンが来る前に買い替えを行うのもポイント

2〜3月ごろの、引っ越しシーズン前を狙うのもおすすめです。引っ越しを予定している人に今の自宅を売却しやすいため、スムーズに購入に移れる可能性が高いでしょう。

一般的に家の売却には、3ヶ月くらいの時間が必要になります。そのため、引っ越しシーズンを目処に売る場合には、12月ごろから売却をはじめることがポイントです。

高く売るなら築年数10年前後が基準

家を高く売るには、築年数10年前後のタイミングがひとつの基準になります。

築年数が10年前後であれば、家の資産価値が下がり切る前に売ることが可能です。

売却価格が高くなれば、それを使って住宅ローンを完済できる場合もあります。

逆に新築後の3年間は固定資産税が安いため、この時期には売らない方が良いでしょう。

家の買い替え前に準備しておくべきこと

家の買い替えをする際には、事前に準備しておくべきことがあります。

以下の内容を参考に、買い替えの準備を進めてみましょう。

買い替えの理由を明確にする

家を買い替える際には、なぜ買い替えるのかを改めて考えるのがポイントです。買い替えの理由が曖昧だと、売るタイミングや購入金額の目標が明確にできず、具体的な計画が立てられません。

いますぐに買い替える理由がないと分かっていれば、高く売れるタイミングや良い新居が見つかるまで待つことができ、結果的に満足のいく買い替えができるでしょう。

家の売却査定を行なっておく

家の買い替え時には、実際にどれくらいの金額で今の自宅が売れるのか事前に査定しておきましょう。

ネットを使った一括査定など、簡単な方法で査定をしてみるのがおすすめですが、必ずしも査定通りに売れるわけではないので注意が必要です。

コプラスでは査定・仲介業務も行っているため、家の買い替え時における売却査定もお任せください。

不動産コンサルティングに関する豊富なノウハウがあるため、売却査定以外にも物件の紹介やコーポラティブハウスの仲介など、さまざまなご注文にお応えできます。

資金は余裕を持って用意する

家の買い替え時には、すぐに売却できない、思ったよりも高く売れないといったケースを考慮して、余裕を持った購入資金を用意するのがおすすめです。現金やローンの残債を確認し、具体的に使える資金を明確にしておくことも買い替え準備の一環になるでしょう。

資金面に余裕がない状態は、焦って納得のいかない価格での売却や購入を行ってしまう原因になるため注意が必要です。

家の買い替えに必要なコスト

家の買い替え時には、さまざまなコストが発生します。

必要となるコストの種類や内容を確認し、出費に備えておきましょう。

不動産屋への仲介手数料

家の買い替え時には、まず不動産屋に仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は、取引物件の成約金額によって以下のように上限が変動すると宅建業法で定められています。

・200万円以下：5％+消費税

・200万円〜400万円以下：4％+2万円+消費税

・400万円超：3％+6万円+消費税

抵当権の抹消手続きにかかる費用

家の買い替え時には、基本的に売主が抵当権の抹消手続きにかかる費用を支払わなければなりません。抵当権の抹消手続きは、一般的に司法書士に任せることになるため、手数料として支払う費用は多くても5万円程度です。

銀行によっては繰り上げ返済に手数料がかかる

買い替え時に現在の自宅のローンを繰上げ返済する場合、銀行によっては手数料がかかることがあります。

一般的には繰り上げ返済に対して、だいたい2〜3万円程度の事務手数料が必要です。

住宅ローンが残っている場合には、手数料の支払いが必要になるケースも考慮しておきましょう。

新居の購入費

家を買い替えるのであれば、新居の購入費も当然必要となります。新居にいくらまで支払えるのかを、事前に明確にした上で購入計画を進めることが基本です。

住宅ローンを組む場合には、印紙税、抵当権設定費用、ローンの手数料などが別途かかります。

引っ越し費用

家の買い替え時には、新居に引っ越すための費用も計算しておく必要があります。一般的な引っ越し費用と特に相場は変わりませんが、新居に持ち込まない不用品はなるべく事前に売却してしまえば、コストを抑えることが可能です。

家の買い替え時には税金もかかる

家の買い替え時には、上記で紹介したコストとは別に税金の支払いも必要です。

以下からは、家の買い替え時に発生する税金について解説します。

売却した金額に合わせた「印紙税」

家の買い替えの際には、売却契約時に「収入印紙」の貼り付けが必要です。

売却金額ごとに収入印紙の税額は異なり、一番多い価格帯の1,000万円〜5,000万円以下の場合には20,000円、次いで多い5,000万円〜1億円以下の場合は60,000円かかります。

売却の利益にかかる所得税・住民税

家の売却は利益となるため、所得税や住民税の支払額にも影響します。

「正確な売却価格－購入価格－売買における諸費用－減価償却費」の計算式で、売却益の計算が可能です。

税率は所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の所有時には20.315％となります。

税制は毎年変更されることもあるため、売却時には国税庁や不動産屋に現在の税率を確認するようにしましょう。

売却益が3,000万円までに収まれば、特別控除によって非課税になる制度があります。

ただし、3,000万円の特別控除を使った場合、買い替え先の家で住宅ローンが付かないことに注意が必要です。

家の買い替え時に注意すべきこと

家の買い替え時には、注意しておくべきこともいくつかあります。

以下を参考に、買い替えにおける注意点を把握しておきましょう。

無理をして高い新居を買ってしまわないようにする

家の買い替え時には、良い住宅を手に入れようと考えて、つい無理をして高い新居を買ってしまうケースが多いです。しかし、冷静にローンの返済額を計算しておかなければ、支払いができずに新居を手放さなければならなくなる可能性もあるでしょう。

定年退職までにスムーズに返済を続けられるかどうかを、新居購入時の基準にするのがおすすめです。

住宅ローンの仮審査は必ず行う

家の買い替え時には、住宅ローンの仮審査を必ず行うようにしましょう。

住宅ローンの仮審査を行っていないと、予想していた融資額を得られない可能性があります。

予定を下回る融資額になってしまった場合、購入希望の家を諦めなければならないケースにもなり得るでしょう。計画的に買い替えを進めるためにも、まずは住宅ローンの仮審査を実施して融資額を把握することが重要です。

良い条件でなければじっくり考えて良い

新居選びは可能な限り時間をかける方が、良い出会いに期待できる可能性が高まります。

そのため家の買い替え時には、じっくりと腰を据えて買い時や売り時を待つのがポイントです。

また、一般的な家だけでなく、コーポラティブハウスなども買い替えの視野に入れることで、より理想的な住居を得られる可能性は高まるでしょう。

家の買い替え時にはコーポラティブハウスにも注目

家の買い替えを検討する際には、「コーポラティブハウス」についてもチェックすることがおすすめです。

コーポラティブハウスならではの自由度の高い設計方法は、理想の新居を実現するきっかけになります。

また、コーポラティブハウスは広告コストがかからない販売形式となっているため、購入価格も比較的安価になりやすいです。購入資金の面で苦慮している場合にも、コーポラティブハウスを対象にした買い替えを進めると良いでしょう。

コーポラティブハウスなら安心して新居に引っ越せる

家の買い替え時には、近隣の様子が心配事のひとつになります。

どんな人が近くに住むことになるのかといった点は、買い替え時における悩みにもなるでしょう。

その点、コーポラティブハウスでは、入居予定者と事前に複数回の顔合わせができます。

適度な距離感を作った上で引っ越しができるため、安心して新居に移れることもメリットです。

無理に入居予定者との関係を、密接に保つ必要はないので、近隣との関係性を最小限に抑えたい人にもコーポラティブハウスは魅力的な物件となるでしょう。

まとめ

家の買い替え時には、事前に購入・売却の流れや必要な準備についての知識を持つことが重要です。慌てて購入・売却を行って後悔しないように、この機会に買い替えにおける基本的なポイントを押さえておきましょう。

家を買い替える際には、コーポラティブハウスも候補に挙げられます。コプラスでは10年の実績とノウハウの積み重ねによって、お客様に最適なコーポラティブハウスをはじめとした物件をご紹介可能です。

コーポラティブハウスプロジェクトの最新情報の提供や、見学会・セミナーなどのご案内も行っているため、この機会にぜひ弊社のホームページからお問合せください。

執筆者：株式会社コプラス

渋谷区にあるまちづくりが得意な不動産コンサルティング会社。コーポラティブハウスの企画をメイン業務としながら、家づくりに関する知識をお届けするデジタルコラム・「CO＋コラム」も運営しています。

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