住宅ローンと年収の関係とは？借入可能限度額の基本と返済におけるポイントを解説

住宅ローンを組んで新居を購入したいが、「自分の年収ではどれくらい借りられるのか分からない」という方は多いでしょう。特に「借入可能限度額」が分からないと、具体的な返済計画を立てることが難しく、実際にローンを借りることに躊躇することがあります。

住宅ローンと借入可能限度額について

住宅ローンを利用する際には、まず「借入可能限度額」について理解する必要があります。以下を参考に、借入可能限度額の基本を把握しましょう。

借入可能限度額とは

借入可能限度額とは、住宅ローンを組むときに借りられる資金の限度額のことです。借入可能限度額を把握することで、最高でどれくらいの金額でローンを組めるのかが分かります。借入額の上限は金融機関ごとに異なるため、実際に住宅ローンを組む際には各機関を比較するのがポイントです。

年収の7～10倍が借入可能限度額の目安

借入可能限度額は、年収の7〜10倍程度が目安とされています。例えば、年収500万円の人が住宅ローンを組む場合、3,500〜5,000万円程度が借入可能限度額として設定されるでしょう。
この数値はあくまでも一般的な目安であるため、金融機関やローンの各種条件によって変動します。

住宅ローンでも8〜19%は自己資金で賄っている

住宅ローンを利用する場合、借入可能限度額があるため借りられるお金には上限があります。そのため、住宅ローンの活用時には、限度額を意識して自己資金（頭金）をある程度準備するのが一般的です。
住宅ローンにおける自己資金の割合は、だいたい8〜19%程度となっています。収入におけるローン返済額の割合を意味する「返済負担率」を確認し、借入後の返済が負担になりすぎないように注意するのもポイントです。
返済比率は「年間返済額÷年収」で計算でき、多くの金融機関では、年収400万円未満は30％まで、400万円以上35％までを上限としています。

年収別で見る住宅ローンの借入可能限度額

借入可能限度額は、年収の数値によって変わってきます。以下を参考に、年収別で住宅ローンの借入可能限度額をチェックしてみましょう。

年収ごとの住宅ローン限度額の目安

年収ごとの住宅ローン限度額の目安は、返済負担率を25％と35%に分けて計算すると以下のようになります。借入時の条件は金利1.0％、35年元利均等・ボーナス返済なしとしています。

年収	返済負担率25％	返済負担率35％
300万円	2,210万円	3,100万円
400万円	2,950万円	4,130万円
500万円	3,690万円	5,160万円
600万円	4,420万円	6,200万円
700万円	5,620万円	7,230万円
800万円	5,900万円	8,260万円
900万円	6,640万円	9,300万円
1,000万円	7,380万円	1億330万円

年収が695万円以上になると所得税の税率が3%上昇し、社会保険や税金の負担も重くなります。
そのため、高収入でも出費が増えてしまい、返済が難しくなるケースもあるため、生活に必要な資金も年収ごとにシミュレーションしておきましょう。

毎月の返済可能金額も考慮しておく

住宅ローンの借入時には、事前に無理のない返済額を意味する「返済可能金額」を確認しておくことも重要です。一般的に毎月の返済可能金額は、年収の25%をさらに1/12で計算できます。
例えば、年収が400万円の場合、月々の返済可能金額は約8万3,000円程度です。負担が重すぎないような、返済可能金額の範囲でローンを組むことが、きちんと返済していくためのポイントになるでしょう。

住宅ローンシミュレーターを使用する

借入可能限度額や返済可能金額の詳細を把握したいときには、「住宅ローンシミュレーター」を使うのがおすすめです。住宅ローンシミュレーターは、各金融機関や住宅情報サイトなどで利用できます。
自分の年収に合わせた具体的な数値を把握できるため、住宅ローンの借入および返済計画を立てるのに役立つでしょう。

住宅ローンを借入可能限度額いっぱいまで借りるメリット

住宅ローンを利用する際には、必ずしも借入可能限度額いっぱいまで借りる必要はありません。しかし、借入可能限度額の上限まで借りることには、以下のようなメリットがあります。

自分にとって理想的な物件を購入できる

借入可能限度額いっぱいまで借りると、好条件の物件にも手を出しやすくなります。
多くの資金を住宅の購入にあてられるため、ランクの高い物件も視野に入れられるのです。自分の理想とする物件の購入に踏み切れる点が、借入可能限度額いっぱいまで借りるメリットです。

資産価値が高いため売却しやすい

借入可能限度額いっぱいまで借りて購入した好条件かつ高価な物件は、資産価値が高くなります。その後の売却もしやすくなるため、リスクの低い運用が可能です。状況次第では、将来的に値上がりする可能性がある点も、借入可能限度額の上限まで使うメリットになるでしょう。

住宅ローンを借入可能限度額いっぱいまで借りるデメリット

住宅ローンを借入可能限度額いっぱいまで借りることには、メリットだけでなくデメリットもあります。

将来の返済が困難になることも

借入可能限度額いっぱいまで住宅ローンを借りると、将来的に返済が難しくなる可能性があります。例えば、自分や家族が病気・事故などに見舞われると、収入が途絶えて予定通りの返済ができなくなるでしょう。
社会情勢の変化（近年のコロナなど）による不況なども、返済を滞らせる原因となり得ます。さまざまなリスクを考慮して、住宅ローンの借入時には「団体信用生命保険」への加入を義務づけている金融機関が多いです。
団体信用生命保険に加入すると、万が一借入人が死亡・高度障害状態となった場合に残債が完済されます。

「変動金利型」だと返済金額が増えることも

住宅ローンを「変動金利型」で借りる場合、将来的な金利の上昇で返済額が増える可能性もあります。近年の変動金利型の金利推移は、2009年から年2.475％で固定されています。
一方で固定金利型（10年）は近年上昇傾向にあり、2022年4月には3.450％となっています。
住宅ローンにおける変動金利型と固定金利型の違いも、事前によく確認しておきましょう。

※金利の参考
フラット35 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

年収に合わせて無理のない住宅ローン返済をするポイント
住宅ローンの利用時には、自身の年収に合わせて無理のない返済計画を立てるのがポイントです。以下からは、無理のない返済を実現するコツを解説します。

年収における「手取り」を参考に計算する

住宅ローンの返済を考えるときには、年収における「手取り」を参考に計算するのがポイントです。実際に使えるお金である手取りは、総支給額から社会保険などさまざまな項目によって、20％～30％程度引かれた数値になっています。
そのため総支給額ではなく手取りを把握することで、返済にあてても生活に支障が出ない金額を明確にできるのです。また、自営業の場合は3年連続黒字などの条件が、借入時の原則になる場合があります。

早めに住宅ローンを組む

住宅ローンを組む予定があるのなら、早めに契約を進めるのもポイントです。早めに住宅ローンを組むことで、返済期間が長くなって毎月の負担額を減らせます。仕事を定年退職した後にも返済が続くと、想定していたライフプランが崩れる可能性があるため、なるべく早めに完済できるプランを組むのがおすすめです。

ローン審査のチェックポイント

住宅ローンの審査時には、いくつかのチェックポイントがあります。
必要な金額を借りられるように、以下のポイントは事前に確認しておきましょう。

頭金をなるべく多くする

事前に用意できる頭金が多いと、借入する必要のある金額が減るためローンに通りやすくなります。年収が低い場合には、先に頭金として使えるお金を貯蓄してからローンを組むこともポイントです。
貯蓄以外にも、親から資金援助をしてもらうなどの選択肢もあるため、住宅ローンの利用時には周囲に相談してみましょう。

過去に滞納があると不利になる

住宅ローンの利用時に消費者金融を使っている、もしくは使っていた過去があると、借入が受けられない可能性があります。具体例として、クレジットカードの返済や住宅ローンなどの既存借り入れで、過去に滞納があった場合はローン審査時に不利になることがあるのです。
今現在消費者金融を使用しているのなら、まずそちらを完済してから住宅ローンの申請を行いましょう。

住宅ローンを利用する際の注意点

住宅ローンを利用する際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

共働きのケースでは片方の年収で返済できるプランを立てる

共働き夫婦が住宅ローンを借りる場合には、出産や育児によって仕事を休む期間ができることや、リストラによって職を失う可能性を考慮して、片方の年収だけで返済可能な金額に抑えるのがポイントです。現在の夫婦生活が将来的にも維持できるとは限らないため、片方の収入だけでも無理なく返済できるように設定しましょう。

住宅ローンの返済金以外の出費も考慮する必要がある

住宅ローンの借入後は、返済金以外にもさまざまな出費があります。例えば、住宅の固定資産税や都市計画税など、各種税金の支払いが必要になります。長く暮らせば、老朽化した部分のメンテナンス費用などもかかります。余裕のある返済額を設定して、突然の出費にも対応できるよう考慮しましょう。

コーポラティブハウスという選択肢もおすすめ

住宅ローンの借入を考えている場合には、コーポラティブハウスという選択肢もおすすめです。コーポラティブハウスとは、入居希望者を複数集めて、設計士とともに共同で自由な設計を行える住宅のことを意味します。
日本でも半世紀以上の歴史ある建設方法であり、間取りや窓（開口部）の大きさや位置を自由に選択できるのが特徴です。RC造でも比較的自由な建築物をつくれますが、1から設計できるコーポラティブハウスの方がより自由度が高くなります。

コーポラティブハウスで利用させるつなぎ融資とは

コーポラティブハウスでは、「つなぎ融資」という住宅ローン開始前に必要な資金を肩代わりする融度制度が利用できます。
コーポラティブハウスを建築するときには、住宅ローンの開始前に着工金や中間金などが必要になるケースが多いです。そのためつなぎ融資を活用して、資金を準備することが考えられます。

 

まとめ

住宅ローンの利用時には、自身の年収や借入可能限度額などチェックすべき項目が多くあります。
この機会に、年収ごとの借入可能限度額を確認し、実際にどれくらいの借入ができるのか確認しましょう。
新居の購入時には、住宅ローンではなく、コーポラティブハウスという選択肢もあります。自由な住居を設計できるコーポラティブハウスには多くのメリットがあるため、この機会に10年の実績とノウハウを持つ「株式会社コプラス」に相談してみてはいかがでしょうか。

 

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執筆者：株式会社コプラス
渋谷区にあるまちづくりが得意な不動産コンサルティング会社。コーポラティブハウスの企画をメイン業務としながら、家づくりに関する知識をお届けするデジタルコラム・「CO＋コラム」も運営しています。
◆コーポラティブハウス特設サイト https://cooperativehouse.jp/
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