住宅ローンの返済比率はどれくらいにすべき？年収別の比率や返済で困らないためのポイントも解説。

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住宅ローンの返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合

住宅ローンの返済比率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことを指します。

金融機関の住宅ローンにおける返済比率は、30～35％が上限と言われています。

返済比率の求め方

では具体的に返済比率を求めてみましょう。
年収600万円で、毎月のローン返済額が15万円の場合、15万円×12カ月÷600万円×100＝30（％）になります。ただしボーナス返済は考慮していません。

また、希望の返済比率から月々の支払額を逆算して求める場合、希望の返済比率が20％だとすると、600万円×20％÷12ヶ月で＝10万円になる計算です。

返済比率を考える際には他のローンにも注意

自分にとってどのくらいの返済比率が良いか考える際には、現在利用している他のローンにも注意が必要です。
例えば、自動車ローンや教育ローン、カードローンやスマートフォンの分割払いなども利用状況を確認しておきましょう。

金融機関の住宅ローン審査の際には、他のローンの借入状況も審査対象になるため、返済可能なものは先に返済してしまうのがおすすめ。

他のローンと合わせて返済比率を考えることが、月々の生活費を圧迫しないためには大切なポイントですね。

【年収別】住宅ローンの返済比率の目安

年収別に住宅ローンの返済比率を見てみましょう。

【借入条件】
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
金利：1.50％　全期間固定金利
ボーナス払い：なし
住宅ローン以外の借入：なし
※月々の返済額は、年間返済額を12で割って、百円の位を四捨五入
※借入可能額の目安は、各返済比率いっぱいまで借りる場合の借入額

年収500万の場合

年収500万円の場合、金融機関の審査における上限返済比率は30%で、借入上限額は4,084万円です。

ただし年収からは社会保険料や税金が差し引かれるため、実際の手取額はもっと少なくなることに注意が必要。あくまで返済比率は「年収」に対する比率であって、「手取額」に対する比率ではありません。

返済比率を30％にした場合、手取額に対する比率はもっと高くなってしまうため、返済比率20～25%に収めようとすると、上限は3,403万円になります。

年収800万の場合

年収800万円の場合、金融機関の審査における上限返済比率は30%で、借入上限額は6,534万円です。借入可能額もかなり増えるため、住宅の選択肢も広がります。

返済比率を25％に設定した場合、5,445万円の借入が可能です。

2020年度フラット35利用者調査によると、新築マンションの所要資金は全国平均で4,545万円、土地付き注文住宅の所要資金は全国平均で4,397万円です。年収800万円の場合、自己資金が少ない場合でも様々な住宅の選択肢があることが分かります。

年収1000万の場合

年収1000万円の場合、金融機関の審査における上限返済比率は30%で、借入上限額は8,167万円です。

2021年度の東京新聞東京23区の新築マンション平均価格は8449万円　バブル期超え最高値〈深掘りこの数字〉によると、都内の新築マンションの価格が高騰し続けているため、年収1000万円になると、都内で新築マンションを取得するという選択肢も見えてきますね。

適正な住宅ローンの返済比率は20～25％

適正な住宅ローンの返済比率は20～25％にするのがおすすめです。

理由としては、住宅ローンが長期返済のため、返済期間中に家計の収支が変動する可能性があるから。例えば、子供が生まれて妻が時短勤務になったり、親の介護の必要性が生まれたりするなど、ライフスタイルの変化が考えられますよね。

また、毎年の固定資産税や都市計画税の税金のほかに、戸建の場合は屋根や外壁の修繕費、マンションの場合は毎月の管理費などが、住宅ローンの返済以外の支出としてあります。

そのため、住宅ローンの返済比率はなるべく低く抑えておくのが良いでしょう。

実際に住宅ローンを借りた人の返済比率は？

2020年度フラット35利用者調査によると、実際に住宅ローンを借りた人の返済比率は、25％以上～30％未満が最多の26.6%、次が20％以上～25％未満の24.2％、15％以上20％未満が21.3％です。

住宅価格の高騰や住宅ローンの低金利貸付などの情勢を背景に、返済負担率25%以上の世帯が増加し、平均値は上昇しています。（22.2％、前年度比0.5ポイント上昇）

住宅の種類別に見た時の返済比率は？

住宅の種類別に見ると、土地付きの注文住宅は返済比率が平均23.8％とほかの住宅タイプと比較して高めとなっています。

一方、中古戸建（平均19.3％）や中古マンション（19.4%）など、中古住宅は返済比率は比較的低めです。自分の年収から逆算して、購入できる価格帯の住宅を探す場合は中古戸建やマンションも選択肢になりますね。

金融機関の住宅ローン審査における返済比率との違いに注意

金融機関の住宅ローン審査の返済比率の上限は30～35％と言われています。
なぜ、一般的な返済比率との差があるのでしょう。

それは金融機関の審査のポイントが「審査に通過できる信用力があるかどうか」ということだからです。大手企業勤務や、勤続年数の長さなど社会的に見て信用力がある人は住宅ローンの審査に通りやすく、借入額も高くなる傾向があります。

金融機関は借り入れ後の生活を想定して審査しているわけではないため、自分でしっかり判断して返済比率を決めることが重要です。

住宅ローンの返済比率が高くなってしまう場合の対処法

住宅ローンの返済比率を計算してみたら、予想より高くなってしまった場合の対処法について解説します。
返済比率が高くなることによるデメリットとしては、家計を圧迫する、そもそもローンの審査に通らない、などが挙げられるので、慎重な判断が必要です。

対処法を確認し、判断材料にしてみてくださいね。

頭金を増やす

頭金とは主に物件に充当できる現金のことを指します。

頭金を増やすメリットとしては、住宅ローンの借入が少なくなり、結果的に年間返済額が減り、返済比率も下がるという点です。

また、借入額が少なくなるということは、利息も少なくできるメリットもあります。

金融機関によっては、頭金の額により、住宅ローンの適用金利を引き下げる優遇措置がある場合も。

頭金を増やせるかどうか検討してみることが、返済比率を低くするコツのひとつです。

他の借り入れを完済する

返済比率を考える際には、住宅ローンだけではなく、現在利用している他のローンも合わせて考えることが大切です。

例えば、住宅ローンだけの返済比率が20％でも、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのリボ払いなども含めたら、月々の返済比率が30％を超えてしますようでは、日々の生活が苦しくなってしまいます。

他のローンを返済することが、住宅ローンの返済比率を低くするコツの2つめです。

返済期間を長くする

返済期間を長くすることで、月々の返済比率を低くすることが可能です。

返済期間が30年と35年の住宅ローンを比べてみると、35年ローンの方が少額を長い期間で返済することになるため、年間の返済額は少なくなり、返済比率も低くなります。

返済期間30年では返済比率オーバーでも、35年返済にすると返済比率が適正値に収まることも。

ただし、この方法が使えるのは若年層が住宅ローンを利用する場合。

多くの住宅ローンの最大借入可能年数は35年であり、完済年齢は満80歳未満を想定しているため、

住宅ローンの審査時に40代や50代の場合は、自動的に借入期間が短くなります。

20代や30代で住宅ローンの利用を考えている方は、返済期間を最長にして借り入れる方がおすすめです。

検討物件の見直しや購入時期の見直しも

住宅ローンの返済比率を低くするコツをご紹介しましたが、それでも返済比率が高くなってしまう場合は、購入検討物件の見直しや購入時期の見直しが必要です。

場合によっては、副業や転職で年収アップの方法を探ってみるのも方法のひとつかもしれません。

住宅ローンの返済で重要なポイント

最後に住宅ローンの返済で大切なポイントをまとめてお伝えします。

無理のない借入計画を

適正な返済比率について、解説してきましたが、住宅金融支援機構「2021年度　民間住宅ローン貸出動向調査」によると、審査の際に重視する項目として「返済負担率」が最も多くなっています。（返済負担率は返済比率と同義の意味）

金融機関側も、高すぎる返済比率では、長い期間の返済に支障がある可能性があると考えているため、返済によって家計が圧迫されない金額で住宅ローンを組むべきでしょう。

繰り上げ返済やボーナス返済を活用して利息を減らす

住宅ローンの返済では、繰り上げ返済やボーナス返済も利用しましょう。

繰り上げて返済することで、利息の軽減につながり、結果的には総返済額も少なくなり、完済時期の短縮も可能です。

最初からボーナス返済をあてにして返済計画を立てることはおすすめしませんが、家計に余裕ができた際には返済をすすめておきましょう。

住宅ローン控除やすまい給付金を活用する

住宅ローンに関して利用できる制度をチェックし、活用できるものは活用しましょう。

例えば、住宅ローン控除。

年末の住宅ローン残高×0.7％の額が収めた所得税から戻ってくる仕組みです。

一般的な新築住宅では上限額3000万であれば、最大で0.7％分の21万円が年間で戻ってきます。2022年度の改正で控除率が1％から引き下げられたものの、まだまだ有効な制度です。

もうひとつが、すまい給付金。

住宅を購入する際に受けられる補助金制度の一つで、最大50万円まで支給を受けることができます。

利用には、年収が775万円以下であることなどの要件があるため、自分が当てはまるかどうか確認しておきましょう。

コーポラティブハウスという選択肢もおすすめ

コーポラティブハウスは新築マンションの部類に入るため、住宅ローンも利用可能です。

参加する際には、住宅ローンの返済比率もシミュレーションするので、自分にあった返済比率を確認することができますよ。

コーポラティブハウスとは

コーポラティブハウスとは入居予定者が複数集まって、建設組合を結成し、共同でマンションを建てるしくみのこと。

不動産ディベロッパーがつくったものを「買う」一般的な分譲マンションとは異なり、コーポラティブハウスの場合は、入居予定者がマンションを「つくる」のが特徴です。

コーポラティブハウスのメリット

コーポラティブハウスのメリットは、「利便性の高い立地で、自分のライフスタイルに合わせた住まいを取得できる」ということ。

23区内の人気のエリアを中心に、コーポラティブハウスを企画する会社が土地を取得し、参加者を募ります。参加を決めたら、担当の設計士と打ち合わせを重ね、部屋の間取りや設備を自由に選択することができますよ。

中古マンションのリノベーションとは異なり、窓などの開口部も自分で選べるのが最大のポイントです。

コーポラティブハウスを選ぶときのポイント

コーポラティブハウスに参加する時点では、最終的な部屋の価格が決まっていないため、資金シミュレーションにて余裕を持った住宅ローンの返済比率に設定しておくことが重要です。

とはいっても価格が決まっていないのは不安に思う方もいるでしょう。

コーポラティブハウスを企画する（株）コプラスでは、キッチンや浴室、床暖房などの必要な設備を備えた「取得目安価格」を用意し、検討しやすいしくみにしています。参加を決めた後に担当設計士との打ち合わせを進めていくことにより、追加費用が決定し、最終的な物件価格が決まります。

ただし、自分の予算を確認しながら、何を採用し何をやめるか選択できるため、納得感の高い住まいにすることができますよ。

まとめ

住宅ローンの返済比率はどれくらいにすべきか、年収別の比率や返済で困らないためのポイントも解説してきましたが、総合的に考えて無理のない返済比率にすることが最も大切です。

コーポラティブハウスにも、もちろん住宅ローンは利用可能。コーポラティブハウスを企画している（株）コプラスでは資金計画もサポートしているので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。

執筆者：株式会社コプラス

渋谷区にあるまちづくりが得意な不動産コンサルティング会社。コーポラティブハウスの企画をメイン業務としながら、家づくりに関する知識をお届けするデジタルコラム・「CO＋コラム」も運営しています。

◆コーポラティブハウス特設サイト https://cooperativehouse.jp/

◆お宅訪問インタビュー動画： https://cooperativehouse.jp/casestudy/

◆コプラスの仲介サイト： https://cooperativehouse.jp/agency/