中古コーポラティブハウスに住宅ローン控除は使える？やり方とよくある質問集。

中古コーポラティブハウスも新築マンションとや中古の分譲マンションと同じように、住宅ローン控除を受けられるのをご存知でしょうか。住宅ローン控除とは、購入後最大13年にわたり税金の還付を受けられる制度。本記事では、中古コーポラティブハウスの購入を検討する方に向けて、住宅ローン控除に関する基礎知識や控除の条件について解説します。

住宅ローン控除とは

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入またはリフォームした際、一定の要件を満たせば所得税（一部は翌年の住民税）が減税される制度です。

ペアローンを組んでいる場合は、それぞれ住宅ローン控除が利用できるので、よりお得感のある制度といえるでしょう。「住宅ローン控除」は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

制度の概要を以下にまとめました。

合計所得金額2,000万円以下の人が住宅ローンを利用した際、年末の住宅ローンの残高の0.7％が所得税から控除され、納めた税金の一部が戻ってくる仕組みです。

例えば、住宅ローンの返済5年目における年末時点の借入残高が3,000万円であった場合、21万円が所得税から控除され、控除しきれなかった額は翌年の住民税から差し引かれます。

ただし控除額は、年間で最大40万円が上限（認定長期優良住宅や認定低炭素住宅など、一定基準を満たす性能を有する住宅を取得した場合は50万円が上限）。

また住民税から控除される金額は「所得税の課税所得の7%」もしくは「136,500円」のどちらか大きい方が上限となります。

住宅ローン控除は2022年4月に改正され、控除期間や借入限度額が変更されましたが、改正前から住宅ローン控除を利用している人は、これまでの控除率や限度額が継続されます。

中古コーポラティブハウスでローン控除を受けるための適用条件とは

住宅ローン控除が対象となるマンションの条件をまとめてみました。

【対象となる中古マンション】
・床面積が50㎡以上あること
・1982年（昭和57年）以降に建築された住宅であること（ただしこれ以前の住宅においても「耐震基準適合証明書」あるいは「既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書」など耐震性を確保している証明書があれば、住宅ローン控除の適用を受ける）
・同一生計にある家族から購入したものではないこと
・贈与物件ではないこと

控除を受けようとする人の所得が年間2,000万円以下であること、マンションの購入後6ヶ月以内に住み始め、その年の12月31日まで継続して住んでいること、金融機関や共済組合、公的ローンなどによる借り入れで、10年以上の返済期間でローンを組んでいること、の条件は新築と同様です。

もちろん、中古のコーポラティブハウスでも上記の条件を満たしていれば、住宅ローン控除が利用可能です。耐震基準証明書等の有無は仲介の不動産会社に問い合わせることで確認が可能です。近年供給されているコーポラティブハウスでは、耐震等級２を取得していることがあるので、確認してみましょう。

控除が適用とならないケースとは

【適用外のケース】
・床面積が50㎡未満の物件（居住用ではなく投資用の可能性があるため）
・年間所得が2,000万円を超える場合（広い世帯に住宅取得訴求を促す制度の趣旨と異なるため）
・ローン返済期間が10年未満の場合（住宅ローン控除期間を下回ってしまうため）
・購入から6か月以内に住み始めていない（居住用物件とみなされない）
・購入した年の12月31日時点で住んでいない（居住用物件とみなされない）

入居時期は住民票上の表記になる点に注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるための手続き

会社員の場合、住宅購入後の初年度は確定申告が必要で、それ以降は勤務先の年末調整で対応することができます。詳しいやり方は、会社員が住宅ローン控除受けるには？確定申告のやり方と年末調整についてで解説していますので、合わせてご確認ください。

よくある質問集

リフォーム費用込みで住宅ローンを組んだ場合、リフォーム費用も控除の対象？

リフォーム費用込みの場合も住宅ローン減税の対象となります。ただし、以下のリフォーム工事の場合のみ対象となるので注意が必要です。

増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
（注）「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。）、柱（間柱を除きます。）、床（最下階の床を除きます。）、はり、屋根又は階段（屋外階段を除きます。）のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。

ロマンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事（イに該当するものを除きます。）
ハ家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事（イ及びロに該当するものを除きます。）
ニ建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事(イ～ハに該当するものを除きます。)
ホ一定のバリアフリー改修工事（イ～ニに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。）
ヘ一定の省エネ改修工事（イ～ホに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。
(国税庁のホームページより抜粋)

転勤で一時的に居住しなくなった場合、住宅ローン控除はどうなる？

転勤等の事情によって居住しない期間が発生した場合、転勤期間中は住宅ローン減税の適用を受けることはできません。

ただし、当初の控除期間である10年又は13年以内に再入居する場合は、改めて必要書類を添えて確定申告することによって、残存期間について住宅ローン減税の適用を受けることができます。

夫婦で住宅ローン控除を受けることはできるか？

連帯債務型の住宅ローン、ペアローンの場合は夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用することができます。ただし、それぞれが確定申告をする必要があること、勤務先の年末調整時に申告しなければならないこと、には注意しましょう。

中古マンションの購入前に気を付けることは？

頭金の額をどれくらいに設定するか、注意が必要です。
毎年の年末残高の1%が控除される住宅ローン減税では、あえて頭金の額を少なくし、住宅ローン減税のメリットをできるだけ多く享受するという方法があります。（ただし年間の借入上限金額あり）
住宅ローン控除期間が終了次第、繰り上げ返済をすることにより、金利負担が減り、トータルでの返済金額を減らすことができるでしょう。

ただし、この場合は当然月々の支払いが増えることになるため、毎月の返済負担率が自分の年収とみあっているかどうかは必ずシミュレーションしておくことが重要です。

まとめ

住宅ローンを利用して、中古コーポラティブハウスの購入を検討している方に向けて、条件や手続きの仕方を解説しました。住宅ローン控除は年末のローン残高の1%が一定期間控除される制度ですが、利用のためには住宅ローン控除の適用条件である広さや築年数などの適用条件を満たすコーポラティブハウスに絞って探すことが重要です。

コーポラティブハウスの企画会社であるコプラスでも中古コーポラティブハウスのご紹介をしていますので、ご興味ある方はお気軽にお問い合わせください。

執筆者：株式会社コプラス　コーポラティブ事業部　大澤（宅地建物取引士）