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今回は用地を手当てした担当者本人のホンネトーク（その②）です。

前編をまだご覧になっていない方は、コチラもご覧ください。

■この指、と～まれ!」コーポラティブハウスの新規プロジェクト立ち上げについて。（前編）

3,用地探しの際に心掛けていること

外部の取引先さんから土地情報を頂いた時、当社が継続的に新規プロジェクトを立ち上げている城南・城西エリアの情報の場合だと、物件概要書と一緒に頂戴した住宅地図を見れば、その街の景色が三次元で瞬時に頭に浮かんできます。そのくらい普段から街をくまなく歩いているわけです。

まず、情報提供先から頂いた書類の束から住宅地図を探し出し、コーポラティブハウスに適した住環境か否かを真っ先にチェックします。地図没、現地没のため入口で落選の物件も結構あります。そして当該物件に適用される行政法規に照らしその計画地で確保できる容積（ボリューム）をざっくりあたり、売却希望価格と想定ボリュームから簡易な事業収支を作成してみます。

 ▲情報提供先から頂く物件資料や行政から入手する資料

毎日外部の取引先さんから膨大な数の用地情報を頂戴しており、その中から事業化可能な情報を厳選していきます。昨今は土地代がかなり値上がりしており、数字が合わない情報がほとんどです。不動産はよくセンミツ（千三＝1000の情報の中から3件がモノになる）といわれていますが、まさにその通りだと思います。

その作業の中で事業収支が合いそうな情報に運よく遭遇できたら、正式にボリュームチェックを設計部に依頼し、事業化に向けた精査が始まります。その内容はとても多岐にわたります。精緻なマーケティング（周辺分譲マンション相場との比較、中古マンション成約事例からの事情補正と時点修正、一戸建てや賃貸住宅マーケットの調査等）、全体設計と個別住戸プランの詰め、事業原価の精査等。

▲（仮称）代々木公園ヒルズスクエアの事業化検討資料の一部

平行して電車か自転車で現地に何度も足を運びます。最寄駅から計画地へのアプローチはワクワクさせてくれる街並みかどうか、閑静な環境か否か、周辺施設や買い物は？学校は？近々に周辺で販売されたマンションももれなくチェックします。エンドユーザー目線ですべて自分の目で確認します。ストリートビューには頼りません。
そして何より、自分自身がそこに住みたくなる土地かどうかの「直感」を大事にしています。

今回の代々木５丁目の計画地はそもそも仕入れ担当者自身が学生時代に３年間、隣の代々木上原駅にある木賃アパートで暮らし当時アルバイトでやっていたピザ屋の宅配エリアだったので、かなり地の利のある場所でした。
机上で事業化可能性があることを確認した上で会社から電車でＧｏ。三線四駅利用可の利便性、最寄である参宮橋駅からのアプローチ、初台教会の裏にある南傾の丘の上にある山手通りから一本入った閑静な環境、商業施設も十分。そして、何より代々木公園の存在。。。
「これは絶対に事業化したい物件だ。」

いつもこの「一目惚れ」ともいえる初見の時に自然と湧き上がってくるこの事業化へ向けた熱い想いが事業実現までの山あり谷ありを克服していくことを支えてくれているように感じています。そういう意味で今回も仕入れ担当者本人が自信を持って皆さまにお届けできるプロジェクトだと言えます。